Immobilier : pourquoi le marché locatif est-il en chute libre ?

Entre les loyers qui augmentent, une offre qui se raréfie et une demande qui explose, louer aujourd’hui un bien dans une grande ville française ressemble à un véritable parcours du combattant. La problématique ne date pas d’hier, puisque l’offre de biens à louer a été divisée par deux entre 2019 et 2023 selon une étude de Bien’ici. La plateforme d’annonces immobilières a en effet recensé 92 annonces de locations au quatrième trimestre de l’année 2019, contre 60 seulement au dernier trimestre 2023. Et la situation ne devrait guère aller en s’arrangeant, loin s’en faut.

Et pour cause, tous les signaux sont aujourd’hui au rouge. La tension sur le marché locatif s’est accélérée en 2022, notamment avec l’application de la Loi Climat & Résilience qui a fait basculer un certain nombre de biens du marché de la location vers celui de la transaction. Autre point noir : l’essor des offres locatives sur des plateformes comme Airbnb a contribué à assécher le marché, en détournant une partie des biens disponibles du marché locatif traditionnel. S’ajoute à cela un contexte de plus en plus contraignant avec les restrictions de prix des loyers imposées dans de nombreuses grandes villes ou encore l’augmentation de la taxe foncière, suite à la suppression de la taxe d’habitation qui pesait sur les locataires, qui peut décourager certains bailleurs d’investir, contribuant également à la pénurie d’offres.

Enfin, empêchés d’accéder à la propriété en raison du durcissement des conditions de crédit et de la hausse des taux d’intérêt, les locataires restent en place plus longtemps, avec une durée d’occupation qui ne cesse de progresser, freinant ainsi la mobilité du parc locatif.

Une pénurie de biens à louer

Conséquences : le nombre d’annonces locatives a diminué de presque 60 % en 5 ans d’après la FNAIM. Et force est de constater que la crise du marché locatif s’accélère. Ainsi, selon une étude de SeLoger publiée en septembre dernier, le stock d’offres de biens à louer a baissé en France de 18 % en moyenne depuis janvier 2022, et de 9 % rien qu’au cours des douze derniers mois. 

La moitié des agences ont aujourd’hui moins de 10 biens en annonce en location, et pire une agence sur dix n’en a plus aucun, d’après un sondage réalisé par la FNAIM auprès de ses adhérents. 73 % des professionnels immobiliers interrogés témoignent ainsi d’une baisse du nombre de biens disponibles à la location par rapport à l’année dernière. En parallèle, 66 % d’entre eux constatent une hausse de la demande. A noter que ce phénomène de baisse est d’autant plus flagrant dans certaines grandes villes : Rennes (- 42,9 %), Paris (- 38,3 %), Nice (- 33,9 %) ; Marseille (- 15,8 %) ou encore Bordeaux (- 15,8 %).

Des agents immobiliers submergés d’appels

Face à la saturation du marché locatif, Charles Marinakis, président de Century 21, a tenu à tirer la sonnette d’alarme dans le cadre de l’émission le Grand rendez-vous de l’immobilier diffusé sur Capital et Radio Immo. « De mémoire d’agent immobilier, je n’ai jamais vu cela, il nous arrive d’avoir 600 à 700 demandes pour un logement », a ainsi souligné le patron du premier réseau d’agences immobilières français.

Il faut dire que l’ensemble des grands réseaux observent aujourd’hui ce durcissement du marché de la location de logement alors qu’en parallèle, la demande continue d’augmenter fortement »

Face à cette pénurie d’offres, les professionnels de l’immobilier doivent faire face à une double problématique : non seulement les agences immobilières sont submergées d’appels pour leurs rares locations disponibles, mais elles sont également confrontées à de plus en plus de candidats qui trafiquent leur dossier pour se donner plus de chances de décrocher un bail…

Le paradoxe des logements vacants

Alors que les Français n’ont jamais rencontré autant de difficultés pour se loger, le nombre de logements vacants a atteint 3,1 millions en France, en 2023, selon un rapport de l’Insee publié le 16 janvier dernier. Soit une hausse de 60 % et 1,2 million de plus par rapport à 1990.

Les habitations inoccupées représentent ainsi désormais 8,2 % du parc de logements. A noter que la vacance est en hausse dans presque tous les départements, à l’exception de ceux de Corse et de l’Hérault.

« La part de logements vacants est plus forte dans les espaces les moins denses en population. À l’inverse, elle reste plus faible dans les aires d’attraction des villes les plus peuplées, dans les territoires en croissance démographique ou dans ceux réputés pour leur attrait touristique », explique l’Insee. Entre 2005 et 2023, le nombre de logements vacants a ainsi augmente 2,3 fois plus vite que le nombre total de logements.

Face à ce phénomène d’ampleur, le sénateur communiste de Paris, Ian Brossat, a déposé le 11 janvier dernier une proposition de loi relative à « l’évolution du droit de réquisition des locaux vacants en zones tendues ». L’objectif ? Permettre aux maires de réquisitionner les logements « vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés depuis plus de six mois » 

Avec ces logements vacants, « il y a un potentiel pour alléger la crise du logement aujourd’hui», a déclaré à l’AFP Jean-Baptiste Eyraud, porte-parole de l’association Droit au logement (DAL), pour qui «l’importance de la vacance renforce la pénurie de logement».