L’immobilier, un placement qui rime avec résilient
Affecté par la poursuite de la remontée des taux d’intérêt et par la persistance d’une inflation élevée, le secteur immobilier aura connu en 2023 une véritable « annus horribilis ». Repli des transactions immobilières de plus de 20 %, baisse du prix des biens, recul de la production de crédits immobiliers, reflux des mises en chantier… : tous les signaux sont passés au rouge. Pourtant, même si 2024 semble également placée sous le signe de l’incertitude, l’investissement immobilier reste le placement incontournable de toute stratégie patrimoniale bien conduite. Et il continue d’être performant, sous réserve d’effectuer les bons choix.
La stratégie gagnante pour préparer sa retraite
Indépendamment de la conjoncture actuelle, l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la mise en location est synonyme non seulement d’une diversification de son patrimoine financier, mais aussi d’une source de revenus complémentaires. Avec, pour principale optique, la préparation de l’après-vie active. Alors que les principales mesures de la réforme des retraites adoptée en mars 2023 sont entrées en vigueur en septembre dernier, ce second objectif devient plus impérieux que jamais. D’autant que la bascule graduelle vers un régime par capitalisation, dans lequel les actifs épargnent en vue de leur propre retraite, pourrait rapidement se réinviter dans l’agenda politique…
Surtout, en dépit des signaux faibles qui affectent aujourd’hui le marché de l’immobilier dans son ensemble, un tel placement demeure attrayant à plusieurs titres. Sur le marché des étudiants et des seniors, l’offre locative est, encore aujourd’hui, largement inférieure à la demande. À condition de sélectionner les meilleurs biens les mieux situés et les plus performants en termes énergétique – la réglementation se durcissant graduellement –l’investisseur est assuré de trouver rapidement un locataire.
Une fiscalité avantageuse préservée
Outre l’assurance d’investir dans un logement « premium » assorti de solides perspectives de location, cette approche permet de bénéficier d’un cadre fiscal particulièrement favorable : celui du loueur en meublé non professionnel (LMNP). À condition d’opter pour le régime réel, son dispositif d’amortissement permet en effet de gommer comptablement la majeure partie des revenus générés par la location. À la clé, une fiscalité très faible, voire nulle.
Le projet de loi de Finances pour 2024 vient certes de réviser certaines dispositions de ce régime, mais il s’agissait surtout pour le législateur de restreindre les avantages de la location meublée de courte durée, type Airbnb. Pour cette catégorie de biens par exemple, les loyers devraient être désormais soumis à TVA, comme c’est le cas dans l’hôtellerie. En parallèle, les modalités de calcul de la plus-value en cas de revente se verraient durcies, le montant des amortissements pratiqués étant réintégré dans le prix de vente avec effet rétroactif. Il n’en est rien à ce stade pour les locations longue durée, qui conservent donc tous leurs attraits.
Dernier paramètre notable à intégrer dans la réflexion, les effets de la récente hausse des taux d’intérêt se trouvent en partie gommés dans la mesure où les intérêts d’emprunt restent déductibles des loyers encaissés sous le régime LMNP.