Investissement locatif : est-il encore rentable d’acheter un logement pour le louer en 2026 ?
L’investissement immobilier reste une solution privilégiée pour préparer sa retraite, compléter ses revenus ou se constituer un patrimoine. Mais entre la hausse des taux d’intérêt, la disparition de certains avantages fiscaux et les nouvelles règles envisagées pour la location meublée, les propriétaires doivent désormais examiner leurs projets avec davantage de prudence.
Investissement locatif : le gouvernement veut réduire les avantages fiscaux en 2027
Selon les informations publiées par La Tribune, le gouvernement souhaite modifier la fiscalité de la location meublée dans le cadre du projet de budget 2027.
Le principal dispositif concerné est le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet, sous certaines conditions et au régime réel, de déduire des charges et de pratiquer des amortissements comptables.
L’exécutif envisage de fixer un plafond annuel d’amortissement de 2,5 % de la valeur du logement pour les nouveaux investisseurs concernés.
Cette mesure vise notamment à réduire l’avantage fiscal de la location meublée par rapport à la location nue.
Il s’agit toutefois d’une proposition en discussion, et non d’une réforme définitivement adoptée.
Le statut LMNP pourrait devenir moins avantageux
La location meublée séduit depuis longtemps les investisseurs particuliers grâce à sa fiscalité et à la possibilité de percevoir des loyers souvent plus élevés que dans la location vide.
Selon les chiffres rapportés dans l’article, environ un quart des propriétaires bailleurs utilisent le statut LMNP.
Le mécanisme d’amortissement permet notamment de répartir comptablement le coût de certains éléments du bien sur plusieurs années, ce qui peut diminuer le revenu locatif imposable.
Un plafonnement pourrait donc réduire l’intérêt fiscal de certaines opérations, particulièrement pour les investisseurs qui comptent sur cet avantage pour améliorer leur rendement après impôt.
David Regin, directeur général adjoint du groupe Consultim, critique cette orientation, estimant qu’elle fragiliserait un dispositif encore attractif pour les bailleurs.
Crédit immobilier : la remontée des taux pèse sur la rentabilité
La fiscalité n’est pas la seule difficulté rencontrée par les investisseurs.
Après plusieurs années de crédits immobiliers particulièrement avantageux, les taux d’emprunt sont remontés au-dessus de 3 % et pourraient approcher 4 % pour certaines durées d’ici la fin de 2026.
Cette évolution augmente directement les mensualités et réduit la capacité d’achat.
Pour un investissement de 200 000 euros financé intégralement sur 20 ans, hors assurance, la mensualité serait d’environ 1 110 euros avec un taux de 3 %, contre 1 212 euros à 4 %.
Cette différence de plus de 100 euros par mois peut peser fortement sur le rendement d’un logement dont les loyers sont plafonnés par le marché local.
La sélection du bien et la négociation du prix d’achat deviennent donc déterminantes.
Acheter pour louer reste attractif pour un Français sur deux
Malgré ces obstacles, l’intérêt des ménages pour l’immobilier locatif demeure important.
Selon un baromètre Maslow.immo réalisé en août 2026 auprès de 1 000 personnes, 50 % des Français interrogés considèrent l’investissement locatif comme un placement attractif.
Environ 22 % envisagent même d’acheter un logement destiné à la location dans les douze prochains mois.
Cependant, plusieurs freins ralentissent les projets. Le risque de loyers impayés ou de squat est cité par 40 % des répondants, tandis que 39 % évoquent le prix élevé des logements.
Les incertitudes fiscales constituent également un facteur de prudence, avec 26 % des personnes interrogées préoccupées par l’évolution des règles applicables aux propriétaires.
Comment calculer la rentabilité réelle d’un investissement locatif ?
Pour déterminer si un achat destiné à la location reste intéressant, il faut distinguer le rendement brut du rendement net.
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 180 000 euros, avec 20 000 euros supplémentaires de frais et de travaux, puis loué 850 euros par mois.
Investissement total
200 000 €
Loyers annuels
10 200 €
Rendement brut
5,1 %
Rendement après 2 500 € de charges annuelles
3,85 %
Exemple illustratif, avant fiscalité et financement. Les charges supposées comprennent notamment entretien, assurance, taxe foncière et frais de gestion.
Le rendement peut donc diminuer sensiblement après déduction des dépenses réelles.
Les investisseurs doivent également anticiper les périodes sans locataire, les éventuels travaux de rénovation énergétique et les intérêts d’emprunt.
Immobilier locatif : quels critères privilégier en 2027 ?
La localisation reste essentielle pour sécuriser un investissement. Un logement situé près des transports, des universités ou d’un bassin d’emploi dynamique peut bénéficier d’une demande locative plus régulière.
La performance énergétique constitue également un critère important, notamment en raison des restrictions de location qui concernent progressivement les logements les moins performants.
Enfin, le choix entre location vide et location meublée doit être étudié en fonction de la demande locale, des charges, de la fiscalité et du temps nécessaire à la gestion.
L’investissement locatif peut encore présenter un intérêt en 2026, mais la rentabilité ne dépend plus uniquement des avantages fiscaux. Le prix d’achat, le coût du crédit, la qualité du logement et la demande locative deviennent les principaux éléments à examiner avant de se lancer.