L’immobilier repart en 2025 mais 2019 confirme que les « règles du jeu » ont changé
Dans le réseau Century 21, à l’échelle nationale, la reprise est nette : les transactions de maisons progressent de +11,7 % et celles d’appartements de +11,4 %.
Les prix, eux, sont en très légère hausse. En 2025, le prix moyen au mètre carré s’établit à 2 510 € pour les maisons (+1,4 %) et à 4 192 € pour les appartements (+1,4 %). Le marché retrouve de la fluidité, avec des délais de vente qui restent globalement maîtrisés : 101 jours pour les maisons (+3 jours) et 97 jours pour les appartements (stable). En pratique, cela traduit un marché qui redémarre, mais où les acheteurs prennent davantage le temps de comparer et de négocier.
Le parallèle avec 2019 permet de prendre de la hauteur. En 2019, le prix moyen au m² des appartements était de 3 639 € contre 4 192 € en 2025, cela représente +15,2 %. Pour les maisons, on passe de 2 106 € en 2019 à 2 510 € en 2025, soit +19,2 %. Dans le même temps, les délais de vente se sont allongés : 90 jours en 2019 pour les maisons contre 101 jours aujourd’hui, et 87 jours en 2019 pour les appartements contre 97 jours aujourd’hui. Autrement dit, même si le nombre de ventes est inférieur à 2019, le marché fonctionne avec des repères de prix plus élevés et des ventes un peu moins rapides qu’avant-crises.
Enfin, la structure des achats confirme un mouvement très concret : la part de la résidence principale progresse et devient le moteur central. La résidence principale représente 68,3 % des acquisitions (+2,1 %), quand la résidence secondaire recule à 6,7 % (-13 %) et que l’investissement locatif s’établit à 24,9 % (-1,6 %). Il représentait 27,2 % des ventes en 2019 soit un net recul de -8,5 %.
Paris : un marché immobilier qui redémarre mais loin des excès passés
À Paris, où le marché est exclusivement composé d’appartements, l’activité progresse de +3,9 % sur un an. Le prix moyen s’établit à 9 557 €/m² (+2,6 %), et le délai moyen de vente atteint 95 jours (+1 jour). Paris se remet en mouvement, mais dans un environnement où la qualité du bien, le budget et la performance énergétique pèsent davantage dans la décision d’achat.
La comparaison avec 2019 montre toutefois que le retour à l’équilibre ne signifie pas retour à la situation d’avant-crises. En 2019, le prix moyen parisien était de 10 062 €/m² soit 5 % plus élevés qu’aujourd’hui. Surtout, les délais se sont fortement allongés : 61 jours en 2019 contre 95 jours aujourd’hui, soit +34 jours. Paris redémarre donc, mais de façon rationnelle et saine.
La structure des acquisitions confirme une autre évolution majeure. La résidence principale représente 68,3 % des achats (+9,6 %), tandis que la résidence secondaire tombe à 7,6 % (-31,5 %) et que l’investissement locatif recule à 23,9 % (-9,8 %). Le parallèle 2019 est particulièrement parlant : 31 % des ventes relevaient de l’investissement locatif en 2019, contre 23,9 % aujourd’hui, soit une baisse de -22,9 %. C’est un signal fort pour un marché locatif déjà en très forte pénurie, car une partie des achats « investisseurs » s’est retirée.
Île-de-France : les écarts se creusent entre maisons et appartements
En Île-de-France, la reprise est franche sur les volumes : +12,9 % sur le marché des maisons et +11,4 % sur celui des appartements. Mais les écarts se creusent entre maisons et appartements, tant sur les prix que sur les délais de vente.
Le prix moyen au mètre carré des maisons s’établit à 3 478 € (-0,2 %), tandis que celui des appartements atteint 4 582 € (+3,8 %). Les délais de vente confirment l’écart : 102 jours pour les maisons (+7 jours) contre 94 jours pour les appartements (-6 jours). En clair, l’appartement francilien gagne en dynamisme et se vend plus vite, tandis que la maison se vend plus lentement et devient un marché plus exigeant (niveau de prix, travaux, localisation, performance énergétique).
Le repère 2019 permet de mesurer le chemin parcouru. En 2019, le prix moyen au m² des appartements était de 4 033 € soit 13,6 % de moins qu’en 2025 et 13,7% de moins pour les maisons (3 478 € en 2025). Côté délais, l’écart est net : en 2019, les délais moyens étaient autour de 77 jours ; aujourd’hui, ils sont de 102 jours pour les maisons et de 94 jours pour les appartements. La région redémarre donc, mais avec une fluidité globalement moins favorable qu’en 2019, surtout sur la maison.
La demande, elle, se recentre sur l’usage. La résidence principale représente 77,8 % des acquisitions (+2 %), tandis que l’investissement locatif recule à 20,8 % (-7,1 %). En comparaison, l’investissement locatif représentait 22,2 % en 2019 ; à 20,8 % aujourd’hui, il recule de -6,3 %.
Départements franciliens : des rythmes de reprise très contrastés
En volume, les écarts sont importants entre départements. Les Hauts-de-Seine et la Seine-et-Marne sont les plus dynamiques avec respectivement +29,7 % et +16,7 % de hausse de transactions. À l’inverse, la reprise reste plus mesurée en Seine-Saint-Denis, où les volumes ne progressent que de +4,3 %.
Sur les prix, les évolutions divergent fortement d’un département à l’autre. Dans l’Essonne, les prix reculent à la fois sur les maisons (3 143 €/m², -1,8 %) et sur les appartements (3 016 €/m², -3,1 %), signe d’un marché qui corrige.
À l’inverse, les Yvelines enregistrent des hausses sur les deux segments (4 020 €/m², +1,9 % pour les maisons ; 4 520 €/m², +5,5 % pour les appartements). Dans les Hauts-de-Seine, le marché change de visage : les maisons corrigent à la baisse (5 708 €/m², -8,6 %) alors que les appartements poursuivent leur hausse (6 990 €/m², +2,9 %).
Régions : une reprise partout, avec quelques locomotives
Au niveau régional, 2025 se distingue par un signal simple : toutes les régions sont en progression. Les hausses les plus fortes se situent dans les Hauts-de-France (+15,2 %), les Pays de la Loire (+12,8 %), l’Île-de-France (+12 %) et la Nouvelle-Aquitaine (+11,1 %).
Un second bloc dynamique suit, avec le Centre-Val de Loire (+9,5 %), Auvergne-Rhône-Alpes (+9 %), Bourgogne–Franche-Comté (+8,3 %), PACA (+7,9 %), la Normandie (+6,2 %), la Bretagne (+6 %) et l’Occitanie (+5,5 %). Le Grand Est (+3,6 %) progresse également, à un rythme plus modéré.
En 2025, l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur les prix est net : plus un logement est performant, plus sa valeur augmente. À l’inverse, les logements les plus énergivores subissent une décote qui s’accentue.
Par rapport à une référence D, les étiquettes A et B affichent une surcote de +34 % sur les maisons et +36 % sur les appartements. Les logements classés C conservent également un avantage marqué : +16 % pour les maisons et +15 % pour les appartements.
À l’opposé, la décote apparaît dès l’étiquette E, avec -10 % sur les maisons et -6 % sur les appartements. Elle s’accentue enfin pour les étiquettes F et G, avec -21 % sur les maisons et -9 % sur les appartements.
La performance énergétique devient ainsi un facteur de valorisation à part entière, tandis que les biens énergivores subissent un ajustement lié au coût des travaux et aux contraintes qui pèsent sur leur mise en location.
En 2025, l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur les prix est net : plus un logement est performant, plus sa valeur augmente. À l’inverse, les logements les plus énergivores subissent une décote qui s’accentue.
Par rapport à une référence D, les étiquettes A et B affichent une surcote de +34 % sur les maisons et +36 % sur les appartements. Les logements classés C conservent également un avantage marqué : +16 % pour les maisons et +15 % pour les appartements.
À l’opposé, la décote apparaît dès l’étiquette E, avec -10 % sur les maisons et -6 % sur les appartements. Elle s’accentue enfin pour les étiquettes F et G, avec -21 % sur les maisons et -9 % sur les appartements.
La performance énergétique devient ainsi un facteur de valorisation à part entière, tandis que les biens énergivores subissent un ajustement lié au coût des travaux et aux contraintes qui pèsent sur leur mise en location.